私の住んでいるマンション(建物竣工 平成10年、総戸数116戸)の第1回目
の大規模修繕工事が終了しました。
昨年末の管理組合総会で工事実施の承認を受けてから1ヶ月の準備期間を含み
6ヶ月の工期を費やした後、今は工事用の足場、養生シートも撤去され建物は
化粧直しした顔のようにすっきりした外観を見せています。
工事の窓口を担当した大規模修繕委員会にて、その間に実施た内容を振返って
みます。
[工事前の準備事項](着工前の1ヶ月)
1.事前説明会
・これまでの会合では最高の参加人数であり身近な問題であるだけに居住者の
関心の高さを感じました。
質疑の内、主なものは下記3点でした
①工事中の安全確保
②オプション工事(エアコン室外機や、TVアンテナの移動など)に関するもの
③工事の際、障害となるベランダの鉢植、共用廊下の自転車の移動はどうする
のか?
・その場で即答できない③などは、工事を進める初期の段階でで解決策を考え
て行きました。
2.足場と干渉する駐車場の移動
当マンションの駐車場は同じ敷地内に平置き式で設けられ便利ですが、該当
する駐車場の契約者には工事期間中 徒歩6~7分程度とはいえ場外駐車場
に移っていただくようお頼いしましたが、そのままでは同意を得難く活用
頻度の少ない契約者の駐車場との代替案等を示して協力を得ました。
3.工事会社からの提案で連絡用掲示板をエントランスに設け工事情報、翌日の
洗濯物干しの可否情報などを掲示してもらうようにしましたが、これは良く
活用されました。
4.その他
①廃材置き場(コンテナ)の位置を車の出入れに支障のないように調整
②工事上支障となる敷地内植木の移植(管理員さんに依頼)
[工事期間中(5ヶ月間)の実施事項]
1.修繕用資材の仕様確認
・工事開始直後より修繕委員会を毎月2回の割合で開催し、張替えタイル、
塗り替え塗料色、塩ビ長尺シートの選定など工事開始から1~2ヶ月間
ほどかけて順次確認のうえ決定しました。
2.工事に伴う障害の確認と解決対策協議
・駐車場の車への塗料付着の問題
・ベランダの片付けが滞っている居住者への連絡対応 など
3.追加工事の決定
・工事を進めている過程で当初の実施予定にない項目が見つかりますので
その都度 修繕会議で取り上げ実施可否を検討し、最終的に下記7項目を
追加実施しました。
①棟と棟の間のエクスパンション金物からの漏水対策
②エントランス ピロティ庇の補修塗装
③エントランス外壁誘発目地の新設及シーリング打替え
④エントランス前インターロッキング(レンガ舗装)補修工事範囲の拡大
⑤エントランス扉上部ヒンジ交換
⑥駐輪場雨樋補修
⑦1F階段周り排水口新設
・追加工事は、施工会社、コンサルタント会社の提言によるもの(②③④)、
委員からの要請によるもの(①⑤⑥⑦)などですが、元々の設計、施工上の
不具合がこの段階になって分かったものも含まれています。
4.変更工事の仕様決定
①エントランス自動ドア取替え工事
・全面取替えの計画を施工会社の提案で枠及びドアエンジンは現状を生かし
修理、扉のみ取替える案に変更しました。
5.実数清算の確認
①サブエントランス自動ドア取替え工事仕様変更
②コンクリート部等補修工事&タイル工事数量見直し
③防水工事面積見直し
④排気ガラリ取替単価見積金額修正
・実数清算の結果、追加工事を含めても若干の余剰金が捻出でき、別途準備し
た予備費を使う事なく工事を済ませました。
6.施工検査
・最終竣工検査を含め4回実施
修繕委員全員で施工後の状況をつぶさに見てまわりましたが、高所の狭い
キャットウオークを歩くのは大変でした。
今回の築12年目第一回大規模修繕工事は準備期間を含め6ヶ月、修繕委員会の
スタートから2年半の長きに渡りましが、
この間、工事を施工して頂いたフジミビルサービス株式会社、設計監理を担当し
て頂いた株式会社東京建物リサーチ・センター、工事期間中 居住者との連絡や
細かな配慮をして頂いたスターツアメニティー株式会社の管理員さんに感謝の
気持ちで一杯です。
第二回目(築25年目)の大規模修繕工事はもっと大掛かりなものになると思い
ますが今回の経験が風化しない内に備えをしておくことが必要かと思います。
H21.7.5
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